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不動産投資セミナーはあやしい?実は簡単な投資の仕組みを分かりやすく解説

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不動産投資と聞くと、ちょっと怪しさがあり、腰が引けてしまいますよね。

疑問

不動産セミナーのチラシとか広告をよくみかけるな。

あやしいけど、どんな内容なんだろう?

と疑問を持たれたこともあるかもしれません。

(ポイントサイトの高ポイント案件に名を連ねているのも、この不動産投資セミナーだったりします。)

不動産投資について、これまで一度も検討したことがない方に向け、仕組みを分かりやすく解説します。

 

 

 

ぶるぶると言います。金融業界で長く働いており、官公庁での仕事にも携わったことがあります。

不動産マーケットと金融のマーケットは密接に結びついているので、不動産業界も金融業界の一つとしてカウントされることがあります。

 

 

不動産投資は、本当にあやしいのでしょうか?

仕組みはどうなっているのでしょうか。セミナーでは、どんなことが話されているのでしょうか?

 

金融庁が発表した老後2,000万円問題もありますので、様々な角度から資産形成を考える必要がありますし、不動産投資も(絶対やれとはいいませんが)仕組みくらい分かっておいて損はありません。

 

実は不動産投資など、大して仕組み自体は難しくありません。また営業担当自身も、物件には詳しいですが、それ以外は大した金融知識も持っていないので、そこまで恐る必要はありません。

 

金融、不動産に知識がない方に向けて、分かりやすく解説していきます。

 

 

1.不動産投資はあやしいのか

「不動産投資」というワードからは怪しいニオイしかしませんし(残念ながらそういうイメージがこびりついてしまいました)、失敗して大金を失うとか、怪しい営業から執拗に電話がかかってくるイメージもあります。

 

不動産は、金融業界の一つと見られることも多く、金融のマーケットとお互い影響を与え合っています。よって、金融業界で働いていると不動産マーケットの動向や仕組みは、常にチェックしているのですが、意外にも単純で難しくないことが分かるのです。

 

 

逆に言うと、金融商品のほうがもっと複雑です。

投資信託や保険、仕組債などは複雑なロジックで組成されており、厳密に「どうなったら価格が上がるのか、下がるのか」がイマイチ見えません。

 

一方、不動産の値動きはそこまで複雑ではありません(もちろん、予想するのは難しいですけどね)

 

また不動産というものは、大損するというイメージを持っている方も多いのではないですか?

ただ、そのイメージは本当でしょうか。

 

大損するっていうのは、持っている不動産の価値が急落すること。買った時と比べて価格が落ちると、売って大損してしまいますよね。

しかし、不動産の価格の動き方(ボラティリティと言ったりします)は、株や為替などに比べても、そこまで激しくはないです。

要するに、値段の変化がそこまで大きくないということです。

 

 

むしろFXのほうが、為替の変動にブーストがかかっているので、動きが激しいと間違いなく言えます。

 

多くの人が「不動産は大損する」、つまり「不動産の価格は急落する」と思っているのは、今の50代、60代以上がバブル崩壊を経験しているからでしょう。

あの時は、確かに値段が急落しましたね。

 

 

もう一つ大事なことは、最近の不動産投資セミナーで話されている内容は、「不動産の価格の変動と無関係」です。

後ほど解説しますが、不動産の価値が上がる、下がるは収益に影響をあまり与えないです。

 

 

以上のように、この章では「不動産は意外に固い値動きであり、別に怪しい業界ではない」ということをまず簡単に解説させていただきました。

 

 

次の章から、不動産投資の仕組みを解説します。

ぼくはピンポイントで不動産業界関係者ではないですが、仕組みは簡単なので、誰でも理解できます。

 

 

2.不動産投資の基本的な仕組み

 

不動産投資は、以下5つでほぼ基本的な仕組みは説明できます。

不動産投資の仕組み

  1. 不動産を買う
  2. そこに誰かを住まわせる
  3. 家賃収入が自分に入ってくる
  4. 家賃収入がたまり、元が取れる
  5. 節税もできる

 

これが基本の仕組みです。ほぼこれで90%は説明が終わったようなものです。

 

買う不動産は、マンション一部屋、マンション一棟、戸建て、中古や新築など様々です。

が、どれを買っても仕組みは概ね一緒。

 

節税の話のみ少しややこしいので別記事で解説します。節税はついでのようなもので、あくまで不動産への投資自体の仕組みを理解することが大事ですね。

本記事は、節税以外の4項目についての解説です。(節税については、説明にボリュームが必要なので、別記事で解説します)

 

 

実例

実例で解説します。

例えば、都内のワンルームマンションは2,000万円くらい。これを買うとしましょう。

 

家賃は10万円くらい取れますので、年間120万円の家賃が入ってきますよね。買ったのは2,000万円だったので、17年ちょっとで元が取れることになります。

 

17年は長いですが、17年経ってローン完済しても、持っている不動産がなくなるわけではないですよね。むしろ、そのあとも半永続的に家賃収入が入ってくるのです。

 

要するに、営業マンが言うのは「30歳、40歳くらいの時に買っといて、老後に家賃収入を受け取れるようにしておきましょうよ」というお話です。

 

 

多くのケースはローンを組む

多くの人は、ポンと2,000万円現金で払うことができませんから、大抵ローンを組むことになるでしょう。

2,000万円のローンを組んで、ワンルームを購入。20年間くらいのローンを組むことが多いですが(住宅ローンよりは短めが多い)、月々の返済は8.3万円ほど。

家賃収入が毎月10万円入ってくれば、ローン返済があっても、毎月ちょっと儲かりますよね。

 

なおかつ、20年後にはローン返済が終わりますから、21年目からは、家賃収入が10万円まるまる懐に入ってくるという仕組みです。

 

 

価格変動はあまり関係ない

ちょっと冒頭にお話したことですが、

「不動産の価格が上がっても、下がっても、あまり関係ない」

とお話しました。

 

最近の多くの投資セミナーでは、「ローンが返済し終わったら家賃収入が丸々残るので、老後の安定した生活のためにいいですよ」というもの。

よって、途中で物件の売却を想定していません。

 

売却を想定していないので、不動産価格やマーケットが下がったりしても、あまり計画に関係はないと言えます(要するに、値段が下がっても損しない)。

 

ただし、あまりに周辺の物件の値段がガタ落ちすると、影響がゼロとは言えません。

周辺の家賃が下がると、相対的に自分の家賃が周りに比べて高いので、それに引きずられて自分の物件の家賃を下げなければならないことも起こり得ます。

ですので、需要の薄い地域など、値崩れしやすそうなエリアの物件は、この意味で少し怖いかもしれません。

 

 

3.不動産投資で気をつける細かいこと

 

先ほどまで、不動産投資の基本的な部分をご紹介しました。

理論的には以上なのですが、実際にはそううまくいかないこともあります。色々と細かく気をつけるポイントがあるんです。

 

それらのポイントを以下に記載しました。

不動産投資の営業マンが、以下をきちんと説明しているかどうかのチェックにもお使いください。

 

 

3.1古くなれば取れる家賃は下がっていく

物件の築年数が進んでいくと、一般的には取れる家賃は下がっていくでしょう。

シミュレーションにて、家賃が下がっていくシナリオを織り込んでいるかをチェックしてください。

営業マンのシミュレーションが、30年後も同じ家賃を取れる前提になっていたら、それはダメです。

場所や物件にもよりますけど、30年あれば、1割2割は落ちるでしょう。

 

3.2修繕積立金と管理費を支払う

マンションなどのオーナーになると、修繕積立金や管理費を負担することになります。

月々、数千円から数万円にもなります。

この出費を織り込んだシミュレーションになっているでしょうか。

 

3.3ローンを組むと金利がかかる

ローンを組むと当然金利がかかります。

 

「金利は低くて、無視できますよね」

最近は銀行に預けていても利子なんてつかないですから、金利は無視できると思っている方も多いかもしれません。

しかし、不動産投資の借り入れでの金利は2%、3%くらいにもなります。

 

20年で組めば、返す総額は1.3倍にもなります。決して無視できないので、金利返済分を考慮しているか確認して下さい。

 

 

3.4団信をつけると金利があがる

団信というのは、ローンを借りた人が死ぬと、ローンがチャラになるということです。

残された家族に、ローンなしの物件を残すことが出来るので、死亡保険のような役割です。

 

付けておいていい保険だと思います。

検討の際は、金利が上がるのか、金利が上がる分がシミュレーションに織り込まれているか確認しておいてください。

 

 

3.5不動産を所有すると税金がかかる

不動産取得税と固定資産税、都市計画税がかかります。

税額は別件によっても違いますが、とくに固定資産税は毎年かかりますし、決して無視できる金額ではないので、よく確認しておくべきです。

一円単位までは分かりませんが、聞けば教えてくれるはずです。

 

 

3.6常に誰かが入居してくれるとは限らない

何年かに一度は入居者が引っ越してしまいます。そして、次の入居者が見つかるまでのタイムラグがあります。

 

誰も入居していない状態ですと、当然その間の家賃収入はゼロです。

ローンを組んでいると、その間はローン支払いだけの状態ですから、相当負担が重い極めてまずい状態です。

早急に次の入居者を入れるための手をうつ必要があります。

 

例えば、学生なら4年に一回引っ越すかなとか、転勤のあるサラリーマンは3年くらいに一度引っ越すかなとか。

そういう「定期的な空室」を計画に織り込んでいるでしょうか。

 

 

3.7空室のたびに修繕

入居者が出て行くたびに、ある程度のハウスクリーニングや修繕が必要です。

 

ハウスクリーニングは、多くは入居者との契約時の取り決めで、ハウスクリーニング代金は入居者負担とします。なので、預かっている敷金からハウスクリーニング代金に充当するのです。

 

しかし、なんでもかんでも入居者負担とはできません。

入居者が負担すべき汚れと、オーナーが負担すべき汚れは、国のガイドラインで定められていますので、ある程度はこれに則りオーナー負担となることもあります。

これらの費用は、バカにならないのでご注意を。

 

 

3.8設備の老朽化や故障の対応

ワンルームであれば、例えばエアコンが壊れたとか。一棟アパートであれば、水道管の劣化、外壁が壊れた、などなど。

 

こういう設備のメンテナンスや不具合関連では、オーナーの懐から費用を捻出しなければならないことがあります。年に何度も起こることではないでしょうけど、不具合のレベルによっては大きな出費になり得ます。

 

とくにあまりに古い物件は、買った時には不具合が見つけられなくても、ほんの数年で表面化してしまうケースもあるので、気をつけるべきです。

 

 

 

4.不動産投資セミナーのお得な申し込み方法

 

今回は、不動産投資の簡単な仕組みをご紹介しました。

基本的には、不動産の物件を買って、そこに人を住まわせて家賃収入を得る、ということ。家賃収入は、とにかく人が入居していたら入ってきますし、築年数が進んでボロくなっても入居者がいる限り、家賃は入ってきます。

老後の年金の補填になりますよね。

 

ただし、入ってくるものがあれば、出ていくものもあります。

物件を買うときに銀行から借りるなら、ローンの返済と金利。それから固定資産税などの税金。物件のクリーニングや、設備老朽化に伴う各種修繕費用もバカになりません。

 

こういった「入ってくる予定のお金と、出ていくであろうお金」を上手に見極めて、物件を選ぶのです。

 

基本的な考え方、仕組みはこれだけです。

難しい仕組みではありません。

 

もし、不動産投資をイメージだけで考えていなかったり、興味はあるけどセミナーに足を運べなかったような方は、ぜひ話を聞くくらいはいいと思います。

(不動産投資をすべき、という趣旨ではないですが、仕組みを知っておくことは損ではありません)

 

不動産投資セミナーに行ってみようかなと考える方は、直接申し込みではなく、必ずポイントサイトを経由すべきです。

ポイントサイトというもので「不動産投資の無料セミナーに出席」するだけで、かなりいい額のポイントをもらえたりします。その額は3万円や5万円ほどの額にもなります。

セミナーに行くなら、確実にポイントサイトからの申し込みが確実にお得です。

 

 

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いずれも登録に費用がかかることはないので、登録だけはしておきましょう。

他にも、クレジットカードを作るだけで1万円とか、アンケートに答えると数百円、とか、個人の副業の第一歩としても随分身近な存在になりました。

 

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終わり

 

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ぶるぶる

金融やお金、ポイントやお得な情報を発信しています。 金融庁勤務の経験があり、現在は外資系企業に勤務しながら、金融やお金について日々研究しています。 お金に対する若者の不安を取り除き、日本を活性化させることが目標です。 ぶるぶると言う名前は、単に青色(ブルー)が好きだから。

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