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途中で売却前提の人にオススメの住宅ローンの選び方を解説します

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マンションなどを購入し、それを数年後に売却する前提の方も多いと思います。

住宅ローンを完済することなく、物件の売却と同時に途中で返済する前提の人に向けて、住宅ローンを選ぶ際のオススメの着眼点を解説します。

 

ぶるぶると言います。長く金融業界におりまして、お金や金融、節約などについてのお役立ち情報を発信しています。

 

今回は、「数年後に売却して完済する前提での住宅ローンの選び方」をテーマにしました。

 

"終の住処"というつもりでマイホームを購入する人も多いと思います。

しかし近年は「その時々の家族の状況」に応じてマンションなどのサイズを調整し買い替えしていくスタイルも多いです。

僕自身もそのスタイルです。

 

こういった「途中で物件売却、ローンを完済する前提」の方に向けて、住宅ローンを選ぶ着眼点を解説します。

 

 

1.住宅ローンを途中で完済する

 

マイホームの購入は金額も大きいので、一般的には住宅ローンは30年、35年というスパンで組みますよね。

 

しかし、例えばマンションを途中で住み替える前提で住宅ローンを借り、5年後10年後に売却、住宅ローンを完済するようなタイプの方も近年は多いでしょう。

マイホームは終の住処だ、というイメージの方にとっては信じられないかもしれませんが、例えば子供の人数や成長、生活圏に応じて部屋のサイズや立地などをフレキシブルに変えたい人が、こういうことをします。

僕自身も、同様の理由で、売却を前提にマンションを購入しています。

 

 

また、住宅ローン控除という制度が10年間であることも、こういった動きの背景の一つです。

所得税からの戻りは10年間しか受けられないのですが、10年後に売却してその時にまた新たに物件を買ってローンを組めば、さらに10年の控除が受けられますので(税制が変わっていないことが前提ですが)。

 

物件を売却すれば、売却代金でローンの残債を返済します。

もちろん売却代金が住宅ローンの残債に足りなければ、その時点で手持ちの資金を入れるような対応が必要です。

 

 

2.住宅ローンの諸費用を見るポイント

 

このように途中でローンを完済してしまう前提の方々は、住宅ローンを選ぶ際に参考にしていただきたいポイントがあります。

選び方によって、諸費用がお得になることがあります

 

見るべき諸費用は2つ。

諸費用で大きいもの

  • 事務手数料(融資事務手数料)
  • 保証料(保証会社保証料または保証会社手数料などの名称)

 

住宅ローンを組む際には、金利に加えて諸費用の大小がとても気になりますよね。

諸費用の中でも、銀行によって違う費用で、かつ最も大きいのが、この2つの費用。

 

融資事務手数料は、ローンを組む際にかかる手数料で、銀行に払います。

保証料は、銀行ではなく保証会社向けに払う保証料です。保証会社向けですが、手続きの際には銀行に払うことになります。

 

ほとんどの銀行が、この2つの諸費用のうち、どちらかが大きい料金体系になっています。

「どちらか」なので、融資事務手数料が高ければ保証料がゼロ、融資事務手数料が安ければ保証料が高いです。

 

例えば住信SBIネット銀行なら、融資事務手数料は融資額の2.16%、保証料はゼロ。

三菱UFJ銀行では、融資事務手数料が32,400円、保証料は2.061%です(35年ローンの場合)。

 

上記2社なら諸費用でどちらの銀行がお得かといえば、片方が高くて片方が低いので、ほぼ同じだといえます。

 

 

3.途中で返済なら保証料タイプがおすすめ

 

ローンを最後の年まで払い続けるのであれば、上記2つの銀行はどちらを選んでもほぼ同じ費用だと言えます。

 

しかし途中で返済する場合は、保証料が高く、融資事務手数料が低い銀行がおすすめです。

 

なぜなら、融資事務手数料は、一度払うと返ってきませんが、保証料の場合は途中で完済すると、保証料の一部が戻ってくるからです。

 

保証料が高く、融資事務手数料が低い銀行」は、ネット銀行よりは、メガバンクな大手銀行の方が多い印象です。

 

例えば、住宅ローン残高が日本一を誇る三菱UFJ銀行の場合、35年ローンの場合は最初に2.061%の保証料が必要ですが、

経過年数 戻る保証料
3年 1.5489%
5年 1.2709%
10年 0.7492%
15年 0.4118%
20年 0.2013%
25年 0.0787%
30年 0.0175%
35年 0

 

例えば、5,000万円、35年ローンの場合、最初に103万年の保証料がかかりますが、これを10年後に完済したとすれば約37万円が戻ってきます

 

均等割、というわけには行きませんで、流石に20年以上経過するとあまり返ってきません。

とは言え、10年以内であれば1/3くらいは戻ってきますし、融資金額が大きければ数十万にはなりますので、それなりのボリュームです。

利率は、その時点のローン残高ではなく、当初借りた時の残高にかけられますので、その意味でも戻ってくる金額はそれなりのものになりますよね。

 

三菱UFJ銀行の場合の戻り保証料の表は以下をご覧ください。

一括完済時の経過年数ごとの戻し保証料[PDF]

 

同じような費用体系になっている銀行は、例えばみずほ銀行、三井住友銀行などがあります。

一方のネット銀行系である住信SBIネット銀行、楽天銀行、ソニー銀行、じぶん銀行などは、融資事務手数料の方が高い体系になっていますので、途中で完済しても戻りはナシです。

 

 

4.まとめ

 

いかがでしたか。

住宅ローンを選ぶ時には、一番には金利、そして二番目に諸費用。

 

諸費用で大きいものは

諸費用で大きいもの

  • 事務手数料(融資事務手数料)
  • 保証料(保証会社保証料または保証会社手数料などの名称)

 

そして、ローン返済の途中で、マンションなどを売却しローンを返してしまうことを計画している方は、「保証料が高く、融資事務手数料が低い銀行」を選択すべきです。

保証料は、経過年数に応じて戻ってきますから。

 

このタイプの料金設定になっているのは、ネットバンクではなく、メガバンクなどの大手銀行が多いです。

 

特に三菱UFJ銀行は、住宅ローンの残高も多いです。

近年はSBIなどのネット系銀行の躍進が目立つイメージがありますが、実は最近は三菱UFJ銀行などのメガバンクも相当に低い金利の商品をリリースしていて、かなり勢いがあります。

 

ぜひ参考にしていただければ幸いです。

 

終わり

 

 

 

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ぶるぶる

金融やお金、ポイントやお得な情報を発信しています。 金融庁勤務の経験があり、現在は外資系企業に勤務しながら、金融やお金について日々研究しています。 お金に対する若者の不安を取り除き、日本を活性化させることが目標です。 ぶるぶると言う名前は、単に青色(ブルー)が好きだから。

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