住宅ローンを組む時には、たくさんの銀行が住宅ローンを取り扱っていますし、銀行によっても様々な商品があるので、よく比較することが大事です。
まず最初に着目するのは金利だと思います。その次に大事なのが諸費用。今回はこの諸費用に焦点を当てて解説します。
ぶるぶると言います。金融業界に長く在籍しつつ、お金や金融、節約に何するお役立ち情報を発信しています。
という声は非常に多いです。
今回は、この複雑な住宅ローンの諸費用について解説します。実は銀行を選ぶ上で注目すべき費用はたった２つしかありません。
どうぞご覧ください。
目次(好きな章に飛べます)
１.住宅ローンの諸費用
住宅ローンの諸費用は複雑。
事務手数料？
印紙代、登記費用、団体信用生命保険、保証料...？？
なんだか色々な費用があり、かつ銀行ごとに名称が違ったりします。中古住宅の売買なのか、新築を建てたのか、によっても"広い意味での諸費用"は変わってしまうんです。
ちなみに、金利については、本サイトでは諸費用とは別だと思っていますので、以下の記事をご覧ください。
そんな住宅ローンの諸費用ですが、金額が大きいものは３つあります。
金額が大きい諸費用
- 事務手数料（または融資事務手数料）
- 保証料（または保証会社保証料）
- 登記関連費用
うち、３つ目の「登記関連費用」は、これは物件の登記に関する費用で、司法書士に払いますので、銀行を選ぶ基準としては対象外としていいです（要するにどの銀行を選んでもかかるのはかかる）。
参考
登記関連の費用は、司法書士に払う手数料と、登録免許税という税金で構成。概ね、20万〜30万円ほど。
よって、銀行を選ぶ際には、上２つの
- 事務手数料（または融資事務手数料）
- 保証料（または保証会社保証料）
だけに注目すればOKです。
※ちなみに、団体生命信用保険については、どの銀行も上乗せはなく費用がかかりません。金利に含まれていると考えていいでしょう。
事務手数料って？
住宅ローンを組むにあたり、銀行に支払う手数料です。
"融資金額の２.16%"といった体系が多いですね。住宅ローン実行時に銀行に一括で払いますが、この手数料をローンに含めてくれる銀行も多いです。
事務手数料も、物件価格に上乗せで貸してくれるんですね。
保証証って？
保証会社保証料とも言いまして、保証会社に対して払う保証料ですね。これについても、"融資金額の2.16%"のような体系になっていることが大半です。
この金額も高いので、これを含めて銀行は融資してくれることも多いのは、融資事務手数料と同じです。
参考
住宅ローンの登場人物としては、僕たちと銀行、それから保証会社というものがあります。
銀行は、個人にお金を貸しますが、その人が破産したりするとお金が返ってきません。これを「貸し倒れる」と言いますが、銀行が一番嫌なのがこれ。
なので、銀行は僕らからお金が返ってこないことを防ぐために、保証会社に保証をしてもらうんです。そうすれば僕らが何らかの事態で返せなくなっても、銀行は保証会社から代わりに支払ってもらえるから銀行はリスクなしです。
まあ、お金を払って保証人になってもらっているようなもので、その費用を僕ら借主が負担するんです。
２.２つの大きな手数料
お伝えしたように、事務手数料と保証料が、金額的には一番大きいと考えてください。
そして、実はこの２つは「片方が高ければ、片方は安い」となっているパターンが多いです。
住信SBIネット銀行のパターン
例えば、金利が安くて人気の住信SBIネット銀行を見てみましょう。
保証料はゼロ円をアピールしています。↓
住信SBIネット銀行は保証料がゼロです。
では、融資事務手数料はどうでしょうか。
住信SBIネット銀行の融資事務手数料は借入額の2.16%ですね。
（消費税が上がると、2.2%になるでしょう）
これは、それなりに高い金額でして、5,000万円の住宅ローンなら事務手数料だけで108万円です。
ダメージ大きいですよね。
このように、
保証料ゼロ 融資事務手数料2.16％
となっている銀行が多いです。
2.16%を超える利率は、今のところ見たことがありません。
住信SBIネット銀行は、金利は非常に安いものの、手数料面ではそこまで安くはなく一般的な水準だと言えます。
この「保証料ゼロ 融資事務手数料2.16％」という体系は特にネット銀行に多い印象でして、以下の銀行も同じ体系です。
| 銀行名 | 融資事務手数料 | 保証料 |
| 住信SBIネット銀行 | 2.16% | 0円 |
| じぶん銀行 | 2.16% | 0円 |
| イオン銀行 | 2.16% | 0円 |
| ARUHI | 2.16% | 0円 |
三菱UFJ銀行のパターン
住宅ローンの残高では日本一である三菱UFJ。
とお思いだと思いますが、実は意外にも金利も非常に安く、銀行界の中でも勢いのある商品を打ち出しています。
そんな三菱UFJの住宅ローンは
融資事務手数料は32,400円と、ほぼかかりません。
一方で保証料は融資額の2.061%が必要です（35年ローンの場合）。
メガバンクや大手銀行系は、融資事務手数料がすごく少ないかゼロで、代わりに保証料がかかるという体系が多いですね。
保証料は2.061％であるとご説明しましたが、この保証料の体系は借入年数によって率が変わる仕組みなんです。
三菱UFJ銀行は、借入額を入力すれば簡単にシミュレーションができて、かつ諸費用も見やすいので確認して見ましょう。
メモ
ちなみに、みずほや三井住友銀行は、保証料が三菱UFJとほぼ同じ。融資事務手数料はないですが、その代わり保証会社手数料（保証会社事務手数料）という名前で、３万円ほどかかります。
一見ややこしそうですが、手数料と保証料という分類で考えれば他と同じです。
３.諸費用がお得な銀行は？
住宅ローンの諸費用で大きくて、銀行選びで注目すべきなのは、これまでご説明してきたように２つ。
金額が大きい諸費用
- 事務手数料（または融資事務手数料）
- 保証料（または保証会社保証料）
では、これを踏まえて、どの銀行がお得なのかを解説します。
特に３つの銀行が手数料面ではお得です。
| 銀行名 | 融資事務手数料 | 保証料 |
| ソニー銀行 | 43,200円 | 0円 |
| 新生銀行 | 108,000円 | 0円 |
| 楽天銀行（フラット35） |
1.08% ※楽天銀行以外の口座を返済に使うなら1.404% |
0円 |
| 楽天銀行 |
324,000円 |
0円 |
ソニー銀行はとても安いですよね。
これらは、事務手数料が率ではなく固定の額になっていることが特徴です。よって、借りる金額が大きいほどメリットが増幅します。
４.住宅ローン選びのその他のポイント
住宅ローン選びで注目するポイントは３つあります。
住宅ローンを選ぶポイント
- 誰がローンを組むのか（借入名義は誰か）
- 金利をどうするか（変動や固定）
- 諸費用はどのくらいかかるか
今回は３つ目の諸費用について解説しました。
ローンの名義人や、団信、住宅ローン控除については以下をご覧ください。
金利については以下の記事で解説しています。
５.まとめ
いかがでしたか。
今回は住宅ローンの諸費用について解説しました。銀行を選ぶ上で注目すべき諸費用はたった２つ。
事務手数料と保証料でしたね。
ただ、諸費用だけで測るのではなく、金利も含めて合わせて考えてみることが必要です。
諸費用を取る分、金利はとても安い住信SBIネット銀行などもありますから。
また、実は中途返済を前提に考えている方は、実は三菱UFJなどの大手銀行に多い体系である「保証料が多いタイプ」がお得だったりします。
なぜなら、事務手数料はローンを途中で全額返済しても返ってきませんが、保証料は一部が戻ってくるからです。
この点については、また別の記事で解説します。
終わり
